بایگانی دسته ی ملکی

مشاور حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی : در ابتدای کار باید عنوان داشت که منتقل نمودن مالکیت،از دو طریق سند رسمی و سند عادی امکان پذیر میباشد. سند رسمی سندی است که توسط مامورین ذی صلاح در حدود اختیارات آنان تنظیم شده است و یا در دفاتر ثبت تنظیم باشد.سند عادی نیز به سندی گفته میشود که سند رسمی نباشد {مطابق ماده 1288 قانون مدنی}.

معنای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

قبل از اینکه شما همراهان را با روند الزام به تنظیم سند رسمی و اینکه مشاور حقوقی تنظیم به سند رسمی چه وظایفی دارد آشنا کنیم ؛ به اختصار برای شما معنای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی و آنچه که در قوانین مختلف در این باب گفته شده است را توضیح خواهیم داد.

زمانی که شما برای خرید یا فروش ملکی یا هرآنچه از این قبیل همانند ماشین و … اقدام میکنید ممکن است قبل از تنظیم سند رسمی و ثبت سند در دفاتر ثبت و یا توسط مامورین ذی صلاح میان خود مبایعه نامه و یا سندی عادی تنظیم کنید تا کار شما راه بیفتد و سپس در تاریخی مشخص با هماهنگی با طرف دیگر قرارداد،بخواهید که اقدام به تنظیم سند رسمی کنید.
مشکل از جایی شروع خواهد شد که طرف دیگر قرارداد در تاریخ مشخص حضور نیابد و از تنظیم سند رسمی سر باز زند.در اینجا شما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کنید تا طرف دیگر را ملزم کنید که سند رسمی را تنظیم نماید و مورد معامله را ضمن سند رسمی به شما منتقل نماید.

رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی

بعد از ثبت دادخواست و ضمیمه کردن تمامی مدارک اعم از قولنامه / گواهی اذن خوانده / استشهادیه و … ، دادخواست به شعبه حقوقی ارجاع میشود و مدیردفتر نسبت به تعیین وقت و زمان رسیدگی اقدامات لازم را انجام میدهد.

در مرحله رسیدگی،دادگاه پس از احراز صحت تحقق انتقال مالکیت ، که مراحلی نظیر 1.احراز مالک رسمی مال بودن خوانده 2.احراز اهلیت فروش مال توسط خوانده 3.احراز انجام تعهدات مقرر در سند عادی توسط خواهان 4.احراز هزینه تنظیم سند رسمی و اینکه این هزینه بر عهده چه کسی است را برای دادگاه در پی دارد ، حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر میکند و خوانده 10 روز فرصت دارد تا به دفترخانه مراجعه و مالکیت مال را طی سند رسمی منتقل نماید.چنانچه خوانده طی 10 روز مذکور از تنظیم سند رسمی سر باز زند،اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه درخواست تنظیم سند رسمی را نموده و نماینده دادگاه به جای خوانده سند را امضاء خواهد نمود.

نکات الزام به تنظیم سند رسمی

طرف دیگر قرارداد طبق عرف و قانون ثبت { مواد 22 / 46 / 47 } ملزم به تنظیم سند رسمی است و چنانچه این موضوع در سند اولیه نیز قید نشده باشد ، موجب عدم مسئولیت طرف دیگر قرارداد نخواهد بود. همچنین مشاور حقوقی الزام به تنظیم سند مواردی را که برای طرح دعوی الزامی هستند را یادآور خواهد شد.مواردی نظیر

1. گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی در تاریخ مقرر و مذکور در قرارداد
2. ارسال اظهارنامه قبل از تاریخ مقرر برای حضور در دفترخانه
3. مطمئن شدن از داشتن پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری ملک مذکور.

توجه داشته باشيد که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص اموال غیر منقول در محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در محل اقامت خوانده طرح میشوند.همچنین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی مالی بوده و هزینه دادرسی آن معادل 5/3% ارزش منطقه ای ملک میباشد.

مشاور حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوایی چنان راحت نیست و پیچیدگی های مخصوص خودش را دارد،به خصوص اگر مال مورد نظر در این میان انتقال داده شده باشد و یا نزد دیگری به امانت گذاشته شده باشد و یا به ثالثی سپرده شده باشد.فروض متعدد دیگری نیز در میان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است که پیچیدگی دعوی را دو چندان میکند اما بدون این پیچیدگی ها نیز این دعوی به خودی خود دارای حساسیت های ویژه و پیچیدگی های بسیاری است که نیاز به استفاده از مشاور حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی و وکیل الزام به تنظیم سند رسمی را چندین برابر میکند.

وکیل متخصص تصرف عدوانی : بسیار ناخوشایند و در بعضی از موارد غیرقابل تحمل است که دیگری بدون اجازه ما دراموال ماتصرف داشته باشد و یا بدون اجازه ما از دارایی و اموال منتسب به ما سو استفاده کند چنین اقدامی را تصرف عدوانی نامیده اند در چنین شرایطی شما می توانید از طریق حقوقی اقدام نموده و به کمک وکیل تصرف عدوانی نسبت به تنظیم شکوائیه و درخواست اجرت المثل بابت مدت زمانی که بدون اجازه شما از املاک شما استفاده کرده اقدام کنید.

نکته مهم آن است که دعوای تعصرف عدوانی فقط در اموال غیر منقول قابل طرح می باشد بنابراین اگر فردی بدون اذن شما موتور یا وسیله نقلیه را برداشته و در آن تصرف کرده است نسبت به ایشان نمی توانید دعوای تصرف عدوانی را طرح وثبت نماید. قانون آئین دادرسی مدنی نیز در تعریف تصرف عدوانی ادعای مالکیت سابق بر تصرف دیگری بدون اذن و اجازه وی را شرط اساسی قرار داده.

دادگاه رسیدگی کننده به جرم تصرف عدوانی

نظر به اینکه مال مورد نظر جزو اموال غیرمنقول است طرح دعوا نیز می بایست در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. برای مثال اگر خواهان یا مدعی در اصفهان باشد و خوانده در اراک و ملک در شیراز، دعوا باید در شیراز مطرح شود در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر خواهد شد.

جنبه کیفری تصرف عدوانی

قانون مجازات اسلامی توجه ویژه ای به جرایم واقع شده در حوزه ملکی داشته و در بعضی از موارد مرتکبین جرم در این حوزه را به مجازات های کیفری محکوم کرده است . یکی از این جرایم پیش بینی شده تصرف عدوانی و بدون اجازه از اموال دیگری است که برای مرتکبین آن حبس تا یک سال را قرار داده است و علاوه بر این ملک باید از تصرف مجرم خارج شده و به مالک اصلی مسترد شود.

آیا در اموال مشاع نیز تصرف عدوانی قابل تصور است؟

وکیل تصرف عدوانی : با توجه به گسترش دانش و علم حقوقی عموم مردم اکثریت با مال مشاع آشنا هستیم . به اموالی که به دارای چند مالک هستند و هرکدام به نسبت حصه و سهم خود در آن شریک هستند مال مشاع گویند. نکته ای که در اموال مشاع به آن تاکید می شود مالکیت همه شرکا در همه اعضای مال می باشد یعنی مال مشاع را نمی توان تقسیم کرد و قسمتی از آن را به الف و قسمتی دیگر را مختص شخص ب دانست بلکه همه در همه نقاط مال شریک هستند اگر به دنبال جدا کردن و تقسیم مال باشند باید درخواست افراز داده و مال را مفروز کنند .

با توجه به توضیحاتی که ارائه شده هیچ کدام از طرفین حق تصرف و بهره برداری غیر متعارف از مال مشاع را ندارد. چنانچه زمینی مال مشاع باشد یکی از طرفین نمی تواند بدون اذن دیگری آن را گود بردای یا برای ایجاد ساختمان چند طبقه اقدام کند این عمل مصداق کامل و بارز تصرف عدوانی است.
بنابراین در اموال مشاع نیز اگر تصرفی بدون اذن طرف دیگر باشد یا آن را بعداً تنفیذ نکند شریک می تواند به جرم تصرف عدوانی از ایشان شکایت کند.

نکات مهم و کاربردی

1. رسیدگی به این جرم خارج از نوبت خواهد بود این یعنی تشریفاتی که در ق. ا. د.م برای طرح دعوا بیان شده اجرایی نخواهد شد.
2. رسیدگی و رفع مزاحمت و استرداد مال در چنین دعاوی فوری بوده.
3. چانچه در ملک شما متصرف بنا یا ساختمان یا درختی کاشه باشد اگر بتوانید ایشان را محکوم کنید بعد از صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت ایشان تا یک ماه فرصت دارد نسبت به نهال یا درخت کاشته شده در این زمین اعلام مالکیت کند در غیز این صورت مالک اصلی می تواند به حکم دادگاه آنها را قلع و قم کند. بعضاً دیده شده که در زمین زراعی محصولی کاشته شده در چنین مواردی متصرف می بایست اجرت المثل تمام این مدت را پرداخت نماید.
4. شرط لازم برای رسیدگی و پیگیری کیفری نسبت به تصرف غیرقانونی علم و آگاهی مجرم به عدوانی بودن تصرف و اقدام و عمل با علم به مجرمانه بودن فعل می باشد.
5. چنانچه زمان برای شما در رسیدگی به این پرونده مهم باشد پیشنهاد گروه وکلای عدل محور استفاده از وکیل ملکی متخصص و بهره گیری از تجریه وکلای متخصص در این حوزه می باشد.
6. طبق تجربه چندین ساله متخصصین حقوقی عدل محور در این زمینه پیگیری و اقامه دعوا از طریق حقوقی نسبت به کیفری سریع تر به نتیجه می رسید.

وکیل کمیسیون ماده 100 : ساخت و ساز در دنیای امروز از برخی قوانین خاص و ضروری پیروی می کند. شما نمی توانید همانند گذشته بدون توجه به موقعیت سایر ساختمان ها و حتی معابر و راه ها نسبت به ساخت یک ساختمان جدید اقدام نمایید. اگر این موارد را رعایت نکنید به اتهام عدم رعایت موارد قانونی مندرج در ماده 100 قانون شهرداری ملزم به پرداخت جریمه یا تخریب بنا خواهید بود. این همان مسئله ایست که باعث می شود تا به وکیل کمیسیون ماده 100 مراجعه نمایید چرا که بسیاری از موارد مطروحه قابل پیگیری از طریق مراجع قانونی و تجدیدنظر در حکم صادر شده هستند.

ماده 100 قانون شهرداری چه می گوید؟

سوالی که مطرح می شود این است که ماده 100 قانون شهرداری در خصوص ساخت و ساز ساختمان چه می گوید؟ در واقع این ماده مسائل ذیل را مورد توجه قرار داده است و وکیل ملکی متخصص هم در حوزه مسائل ذیل فعالیت می کند:

• ساخت بنا بدون اخذ پروانه
• عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن
• عدم استحکام بنا
• تراکم اضافی
• تجاوز به معابر شهری و عمومی
• تغییر کاربری
• رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

ساخت بنا بدون اخذ پروانه

اگر شما ساختمان را ساخته باشید اما پیش از ساخت و ساز از سازمان های مربوطه مجوز لازم را نگرفته باشید در واقع مرتکب این تخلف شده اید. بدون شک حداقل باید جریمه ای را بابت ساخت این ساختمان پرداخت کنید اما مسئله زمانی جدی می شود که این ساختمان تحت تاثیر قوانین مربوط به گسترش راه ها و معابر یا مسائلی مشابه ساخته شده باشد و شما ملزم به تخریب بنا شوید.

عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن

پارکینگ هم در دنیای امروز به یک ضرورت انکار ناپذیر تبدیل شده است. باتوجه به اینکه ساخت خانه های بدون پارکینگ باعث رها شدن خودروها در داخل کوچه و خیابان می شود وهمچنین با افزایش میزان جمعیت و افزایش میزان خودروها می توان گفت عدم توجه به این مورد باعث می شود تا ظاهر شهر بسیار آشفته شود و حتی میزان سرقت وسایل خودرو نیز افزایش یابد. اگر پارکینگ را احداث کرده اید اما قابلیت استفاده از حیث متراژ یا اصول فنی را ندارد باز هم در حکم عدم احداث پارکینگ شمرده می شود.

عدم استحکام بنا

عدم استحکام بنا در شهرداری به راحتی مهر تخریب می خورد اما یک وکیل حرفه ای می داند چگونه برای شما حکم تخریب را به حکم جریمه تقیل داده و حتی میزان جریمه را نیز به طرز فاحشی کاهش دهد. البته اگر ساختمان ساخته شده هیچ گونه راه حلی برای مقاوم سازی مجدد نداشته باشد حکم تخریب بهترین راه حل ممکن خواهد بود با این حال می توایند نسبت به دریافت جریمه از مهندس مربوطه امیدوار باشید.

تراکم اضافی

تراکم اضافی یکی از مهمترین مسائلی است که معمولا در بسیاری از ساختمان های امروز مشاهده می شود. این تراکم می تواند به هر میزانی باشد. به عنوان مثال بالکن هایی که خارج از بافت ساختمان طراحی شده اند یا لوله هایی که برای رفع آب باران از سمت خانه ها به سمت معابر نصب شده اند یا تابلوهایی که خارج از بافت واقعی ساختمان هستند یا حتی پنجره ای که به سمت معابر باز می شوند همگی در زمره تراکم اضافی قلمداد می شوند. اگر این اقدام مسئله خاصی برای دیگران ایجاد نکند مشمول جریمه می شود در غیر این صورت ممکن است حکم تخریب تراکم اضافی صادر گردد.

تجاوز به معابر شهری و عمومی

چند سالیست که مسئله حریم راه ها و معابر در روستاها و شهرها بر سر زبان ها افتاده است. ساخت و سازها محدودیت های زیادی در این خصوص دارند که البته اگر با یک دید واقع گرایانه به آن ها نگاه کنیم متوجه می شویم که کاملا کاربردی هستند و نتایج فوق العاده ای دارند. این کار باعث شده است تا در مناطق نوساز خیابان ها و کوچه های دل بازتر با نمای بهتری را مشاهده کنیم. عبور و مرور ماشین ها راحت تر شده و امکان تابش نور آفتاب به خانه های هم کف یا طبقات اول فراهم شده است. تجاوز به معابر شهری و عمومی هم معمولا با حکم تخریب همراه هستند.

تغییر کاربری

تغییر کاربری هم مسئله ایست که از دیرباز در سطح جهان وجود داشته است. پایین بودن هزینه های مربوط به آبونمان و همچنین مجوزهای دریافتی به همراه هزینه های ساخت و ساز مکان های مسکونی باعث شده است تا بسیاری از ساختمان هایی که با اهداف تجاری ساخته می شوند با مجوز مسکونی پروانه دریافت کنند. این مسائل در هر برهه ای از زمان ممکن است فاش شود و شما را مشمول پرداخت جریمه نماید.

عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

اصول ثلاثه فوق ممکن است به صور مختلفی در یک ساختمان کشف شوند. اصول شهرسازی ضوابطی است که برای حفظ کردن بافت شهر و توسعه آتی و فعلی آن نیاز است اما اصول فنی به مسائلی می پردازد که استحکام بنا را طبق مقررات مهندسی تضمین می کند. اصول بهداشتی هم مسائلی است که اگر رعایت نشوند سلامت روحی و جسمی فرد یا همسایه ها در معرض خطر قرار می گیرد. این مسائل بیشتر در خصوص مسائل مربوط به رفع فاضلاب مطرح می شوند.