آگهی های ثبتی و نکات مهم حقوقی آن

تعریف آگهی های ثبتی : در این مبحث قصد داریم به شما عزیزان در خصوص آگهای هایی که در خصوص ثبت املاک توسط سازمان ثبت منتشر و آگهی میشود صحبت کنیم. اینکه اصلا این دسته از آگهای های برای چه هستند و سازمان ثبت املاک چه وظایفی در قبال مردم دارد.

سازمان ثبت املاک

سازمان ثبت املاک در خصوص حقوق املاک به عنوان زیر مجموعه ای از قوه قضائیه ، سه وظیفه اصلی دارد.
حقوق ثبت املاک وظیفه دارد در خصوص چگونگی به ثبت رسیدن املاک تعیین و تکلیف کند همچنین وظیفه صدور سند مالکیت نیز بر عهده سازمان ثبت محل وقوع ملک میباشد. که از دیگر وظایق سازمان ثبت بوده و همچنین اگر قرار باشد تغییری در وضعیت املاک رخ دهد و ایجاد شود. در حدود اختیارات و وظایف سازمان ثبت میباشد.

آگهی های ثبتی

چرا سازمان ثبت اقدام به انتشار آگهی میکند؟

وکیل متخصص امور ملکی : سازمان ثبت برای ثبت عمومی املاک موظف است که اقدام به انتشار آگهی نماید. ثبت عمومی مسئله ای عمومی و همگانی است و تمامی مردم در قبال سازمان ثبت و سازمان ثبت در قبال مردم برای ثبت عمومی مسئولیت دارند. و همچنین ثبت عمومی از آن دسته از مواردی است که در قانون ثبت املاک اجباری تشخیص داده شده است.

اولین اقدام برای ثبت عمومی املاک

اولین اقدام برای ثبت عمومی املاک ، انجام عملیات مقدماتی میباشد.
عملیات مقدماتی آن دسته از عملیات میباشند. که در زمان و موعد معین توسط متقاضی ثبت و سازمان ثبت انجام میشود تا ملکی با شناسه و شماره مشخص در دفاتر املاک ، منحصراً به نام شخص معینی به ثبت برسد.

مراحل عملیات مقدماتی آگهی های ثبتی

مرحله اول

اولین گام برای انجام عملیات مقدماتی که منجر به ثبت ملک به صورت انحصاری به نام شخص معینی گردد. آن است که قبل از اقدام به ثبت عمومی و هنگام تصمیم به ثبت ، قوه قضائیه اعلام عمومی کند. که قصد ثبت املاک فلان ناحیه را دارد و این اعلامیه را یکبار در روزنامه کثیرالانتشار ثبت نماید. که به آن آگهی ثبت عمومی گویند.

در این فاصله اداره ثبت وظیفه دارد که هم به اداره اوقاف اطلاع بدهد. که ثبت این ناحیه شروع شده است و هم اقدام به پلاک کوبی کند و هم اظهار نامه را میان املاک و متصرفین مالکانه آنان توزیع کند.

دقت داشته باشید که توزیع اظهارنامه بعد از پلاک کوبی صورت میگیرد. و برای هر پلاک یک اظهار نامه ارسال میشو که متقاضی ثبت باید آن را کامل نموده و به اداره ثبت ارجاع بدهد.

مرحله دوم

دومین گام برای انجام عملیات مقدماتی انتشار آگهی مقدماتی میباشد که بعد از آگهی ثبت عمومی و قبل از اقدام به ثبت عمومی منتشر میشود. و در خصوص حدود و نواحی که باید به ثبت برسند صحبت میکند. که سه نوبت در اول و پانزدهم و سی ام هر ماه در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر میگردد.

مرحله سوم

سومین گام برای انجام عملیات مقدماتی انتشار آگهی نوبتی میباشد.آگهی نوبتی مهم ترین آگهی ثبتی است. که در طول ثبت عمومی و عملیات مقدماتی منتشر میگردد. در آگهی عمومی به نوع ملک ، پلاک ثبتی و وضعیت متقاضی ثبت اشاره میشود اما دقت داشته باشید که بر خلاف آگهی مقدماتی که در خصوص حدود و حقوق ملک نظیر حق ارتفاق صحبت میشد. در آگهی نوبتی صحبتی از حدود و حقوق نمیگردد.

آگهی نوبتی در دو نوبت به فاصه سی روز منتشر میگردد و هم الصاق شده و هم در روزنامه کثیرالانتشار درج میشود.
دقت داشته باشید که اگر متقاضی ثبت و یا ثالث به آگهی نوبتی اعتراضی داشته باشد باید به هیئت نظار مراجعه کند و هیئت نظار مرجع رسیدگی به اعتراض و اصلاح آگهی نوبتی میباشد که رای هیئت نظارت در خصوص آگهی نوبتی قابل تجدیدنظر در شورای ثبت نمیباشد.

وکیل امور ثبتی : با وجود اینکه ذکر شد که آگهی نوبتی در دو نوبت و در فاصله سی روز منتشر میشود اما اگر مطابق نظر هیئت نظارت ، اگهی نوبتی اصلاح گردد فقط در یک نوبت منتشر میشود.

مرحله چهارم

چهارمین گام برای عملیات مقدماتی آگهی تحدید حدود میباشد.آگهی تحدید حدود در واقع نوعی دعوت از اشخاص متقضای ثبت ، مجاورین آنان و اگر ملک در جوار ملک دولتی بوده باشد از نماینده دولت میباشد که در تاریخ معین بیایند و حدود ملک مورد تقاضای ثبت را مشخص نمایند.فاصله دعوت تا حضور باید بین 20 تا 60 روز باشد و فقط یکبار این آگهی منتشر میگردد.در نهایت تحدید حدود با توضیحات متقاضی ثبت صورت میگیرد و اگر وی حاضر نبود با توضیحات مجاورین و چنانچه هیچ کدام حضور نداشته باشد ، تحدید حدود تجدید میشود.

پس از اتمام این مراحل چنانچه نسبت به ملک اعتراض ثبتی صورت نگیرد عملیات مقدماتی به پایان رسیده و هیچ دعوایی اعم از حقوقی و کیفری نسبت به ملک پذیرفته نمیشود.

باید ها و نباید ها و مشاوره حقوقی کمیسیون ماده 100 شهرداری

مشاوره حقوقی ماده 100 برای کسانی که با مشکل دریافت پایان کار مواجه شده اند پیشنهاد می شود. در واقع شما از طریق مشاوره حقوقی می توانید به مسئله موجود واقف شده و سپس در راستای رفع آن و دریافت مجوز پایان کار تلاش نمایید. البته این را هم اضافه کنیم که در برخی از شرایط به هیچ وجه نمی توان به دریافت پایان کار امیدوار بود و صرفا رای به تخریب بنا صادر می گردد. بهتر است در این شرایط به وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری مراجعه نمایید و سعی کنید با رفع موانع موجود، مجوز پایان کار را دریافت کنید.

تعریف کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل ملکی : یکی از مهمترین مسائلی که افراد را به سمت دریافت مشاوره حقوقی و گرفتن وکیل حرفه ای سوق می دهد مسائل مرتبط با ماده 100 قانون شهرداری است که یک کمیسیون ویژه برای رسیدگی به درخواست پایان کار ساختمان های شهری نیز با همین نام در شهرداری ها تشکیل شده است.

مشاوره حقوقی کمیسیون ماده 100 شهرداری

این کمیسیون با عنوان کمیسیون ماده 100 شهرداری، موظف است به درخواست پایان کار ساختمان های ساخته شده رسیدگی نماید. و با توجه به قانون شهرداری مبادرت به صدور رای نماید. رای صادره نیز حاصل جمع آوری نظریات اعضاست که شامل نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای اسلامی شهر هستند. نماینده شهرداری نیز برای ادای برخی از توضیحات در این کمیسیون حضور دارد با این حال از حق رای برخوردار نمی باشد.

آراء صادره از جانب کمیسیون ماده 100 شهرداری

مواد مختلفی باعث می شود تا کمیسیون فوق برخلاف نظرات متقاضی، دستور پایان کار را صادر نکرده و یکی از آراء ذیل را صادر نماید. هر کدام از آرا نیز دلایل خاص خود را دارند که در ادامه همین مقاله بیان شده اند:

حکم تخریب:

این حکم برای تخلفاتی از جمله احداث بنا برخلاف مقررات و اصول شهرسازی اعم از اصول فنی و بهداشتی صادر می گردد. همچنین بی اعتنایی نسبت به جریمه صادر شده و تجاوز به معابر شهری نیز با حکم تخریب بنا مواجه می شوند.

حکم مجازات نقدی:

در برخی از شرایط، کمیسیون ماده 100 مبادرت به تعیین جریمه نقدی می کند و نیازی به تخریب بنا نیست. این موارد عبارتند از: احداث بنا زاید در میزان مقرر در صورتی که تخریب بنا یا بخشی از آن به علل مختلف ضرورت نداشته باشد. در صورتی که عملیات ساخت و ساز مبتنی بر مجوز شهرداری نباشد. اما تمام اصول شهرسازی و ساختمان سازی از جمله اصول فنی و بهداشتی در آن ها رعایت شده باشد.

حکم به تغییر کاربری:

این گزینه در سالیان اخیر و با افزایش جمعیت جوانان کشور و نیاز به ساخت و ساز مسکن افزایش یافت. در اغلب موارد نیز شهرداری با این مسئله مدارا نمود و حکم به تغییر کاربردی داد که مشمول پرداخت برخی از جریمه ها می گردد.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

اصولا اصلی ترین مسئله ای که افراد را به سمت مشاوره حقوقی ماده 100 سوق می دهد رای به تخریب بنا است. در واقع اغلب مردم زمانی که در حال ساخت و ساز هستند. با مشکلات خاصی مواجه شده و می دانند در نهایت برای دریافت پایان کار باید جریمه خاصی را پرداخت کنند. اما مواجهه با حکم تخریب برای افراد به هیچ وجه خوشایند نیست.

شاید مهمترین مسئله ای که در دنیای امروز، افراد را با حکم تخریب مواجه می کند بی اعتنایی نسبت به حکم صادره و عدم پرداخت جریمه نقدی باشد. در هر صورت بهتر است قبل از اعتراض به رای صادره نسبت به دریافت مشاوره حقوقی اقدام نمایید. و گام های موثری را در این راستا بردارید. اگر هم اوضاع چندان بر وفق مراد نباشد قطعا باید به یک وکیل حرفه ای مراجعه نمایید.

روند اعتراض به رای صادره نیز بدین صورت است که باید اعتراض خود را به یک کمیسیون دیگر در شهرداری که اعضای آن با اعضای کمیسیون بدوی متفاوت است. تحویل داده و درخواست رسیدگی نمایید. اعتراض به رای این کمیسیون نیز قابلیت اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد.

بنابراین شما می توانید از روش های مختلفی بهره مند شوید. تا جریمه های سنگین را متحمل نشده و یا از تخریب بنا جلوگیری به عمل آورید. در این راستا مشاوره حقوقی ماده 100 را نیز فراموش نکنید. و با توجه به تمام نکاتی که توسط مشاورین حقوقی تذکر داده می شود نسبت به اعتراض و احقاق حق اقدام نمایید.

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟ حکم تخلیه و دستور تخلیه دو مسئله مشابه هستند که البته در شرایط متفاوتی ظهور می کنند. شما باید پیش از درخواست دستور تخلیه یا درخواست حکم تخلیه با تفاوت این موارد آشنا شده و سپس نسبت به تنظیم یک دادخواست مناسب و اصولی اقدام نمایید. اگر شما نیز صاحب یک ملک تجاری هستید و از لحاظ قانونی تصور می کنید حق درخواست تخلیه ملک را دارید می توانید با مطالعه این مقاله که در باب گرفتن حکم تخلیه تنظیم شده است ما را همراهی کنید.

تفاوت دستور و حکم تخلیه

اغلب افرادی که می خواهند ملک مسکونی را از تصرف مستاجر خارج کنند رغبت زیادی به دریافت دستور تخلیه دارند چرا که این دستور در مدت زمان اندکی صادر شده و در زمان اندکی نیز اجرا می گردد به نحوی که حتی در اغلب موارد فرصت اعتراض به دستور تخلیه پیش از تخلیه واقعی ملک توسط مستاجر را به وی نمی دهد اما مواردی که مشمول درخواست دستور تخلیه می شوند محدود بوده و شما در اغلب موارد می توانید درخواست حکم تخلیه را بدهید. برای رسیدگی به درخواست شما نیاز است تا نوبت رسیدگی دریافت کرده و فرصت اعتراض را هم به مستاجر می دهند.

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

شرایط درخواست تخلیه ملک

هرکدام از موارد ذیل ممکن است یک موجر یا صاحب ملک استیجاری را ترغیب کند تا درخواست تخلیه ملک را از مرجع صالح داشته باشد. این موارد عبارتند از:

  • اتمام مدت اجاره و عدم تمدید آن از جانب طرفین یا یکی از آن ها
  • استفاده نامشروع یا خلاف مندرجات قرارداد اجاره از ملک استیجاری
  • ورود آسیب و ضرر و زیان به ملک مربوطه از جانب مستاجر
  • نیاز ضروری و حتمی ملک به تعمیرات
  • عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مدت سه ماه

در میان مسائل فوق صرفا اتمام مدت قرارداد اجاره است که این حق را برای موجر ایجاد می کند تا دستور تخلیه ملک را خواستار شود. درواقع موجر باید به همراه قراردادی که به اتمام رسیده و تمدید نشده است به یکی از مراجع ذی صلاح مراجعه کرده و درخواست دستور تخلیه ملک را بدهد.

در سایر شرایط فرد می تواند صرفا درخواست صدور حکم تخلیه را داشته باشد. البته در خصوص نیاز مسکن به تعمیرات در صورتی که این نیاز نوعی ضرورت حتمی و زودهنگام باشد بازهم درخواست دستور تخلیه امکان پذیر است اما در سایر موارد شما باید با مراجعه به مراجع قانونی، شرایط درخواست تخلیه ملک را ثابت کرده و سپس منتظر صدور حکم از جانب مرجع صالح باشید.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک

اگر درخواست شما در خصوص دستور تخلیه است و قرارداد را هم به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی امضا کرده اید باید به دایره اجرای ثبت مراجعه کنید. البته می توانید به شورای حل اختلاف هم مراجعه نمایید اما دوایر اجرای ثبت به علت سرعت عمل بالایی که دارند سریع تر از سایر ارگان ها، دستور تخلیه را صادر کرده و اجراییات را موظف به تخلیه ملک می کنند.

اگر قرارداد شما از نوع عادی است و در دفتر اسناد رسمی امضا نشده است به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری مراجعه کنید. اگر مدت قرارداد به اتمام رسیده و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست درخواست دستور تخلیه ملک را تنظیم کنید اما اگر یکی دیگر از شرایط مورد نظر، شما را به درخواست تخلیه وادار کرده است درخواست صدور حکم تخلیه را داشته باشید.
اگر قرارداد شما دارای تمام شرایط لازم عقد اجاره نیست به عنوان مثال دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا نکرده اند و یا دارای تاریخ دقیق پرداخت اجاره بها نیست و یا موارد دیگر باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید. دراینجا باز هم دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

نکات تکمیلی در خصوص حکم تخلیه

حکم مربوطه زمانی اجرا می شود که پول پیش ساختمان را در صندوق دادگستری تودیع کرده باشید. بنابراین اجرائیات دادگاه تا زمانی که شما این مبلغ را به نفع مستاجر پرداخت نکرده باشید از اجرای حکم یا دستور تخلیه سرباز می زند.

نکته قابل توجه اینکه شما می توانید همزمان با ارائه دادخواست حکم یا دستور تخلیه، درخواست اجرت المثل برای روزهایی که مستاجر خارج از عقد اجاره در ملک مورد نظر سکونت داشته است و همچنین درخواست تامین خواسته و یا خسارات وارده را از دادگاه داشته باشید.

مطالبه اجور معوقه + روش های اقدام

مطالبه اجور معوقه : قرارداد اجاره یکی از قراردادهای رایج در کشور ماست که اصولا با مسائل حقوقی بسیار زیادی نیز مواجه می گردد. مطالبه اجور معوقه یکی از مهمترین مسائلی است که برخی از صاحبان املاک را ناگزیر می کند تا به مراجع قضایی مراجعه کرده و حق و حقوق قانونی خود را از طریق این مراجع پیگیری کنند.  هرچند باتوجه به وضعیت اقتصادی جامعه و افزایش بی سابقه میزان اجاره بها قانون گذار سعی کرده است تا حمایت خود را در عمل از مستاجر به عمل آورد اما رجوع به شرایط قراردادها هر کدام از قضات را موظف می سازد تا مصلحت موجر را در نظر بگیرند و طبق قانون مبادرت به صدور رای نمایند. این مبحث را در ادامه به صورت کامل تشریح خواهیم کرد.

مطالبه اجور معوقه

شرایط مطالبه اجور معوقه

برای اینکه بتوانید به دادگاه مراجعه کنید و درخواست مطالبه اجور معوقه را داشته باشید حداقل باید مستاجر شما چندین بار اقدام به عدم واریز اجاره بها نموده باشد گرچه شما می توانید برای یک ماه تاخیر نیز به نهادهای قضایی مراجعه کنید اما در عمل شاهد این عمل نبوده و اصولا قضات نیز درخواست می کنند تا شما وضعیت مالی مستاجر را در نظر بگیرید و قدری به وی فرصت دهید تا اجاره بها را پرداخت کند اما سه بار پرداخت نشدن اجاره بها این فرصت را برای موجر ایجاد می کند تا علاوه بر مطالبه اجور معوقه حتی درخواست تخلیه ملک را نیز داشته باشد.

اجور معوقه

اجاره بها باتوجه به شرایط خاصی که دارد ممکن است در زمره اجرت المسمی قرار بگیرد یا اجرت المثل! این مبالغ در دادگاه با توجه به قرارداد تنظیم شده میان شما و در صورت عدم قرارداد با توجه به نظر کارشناس تعیین می شود. بنابراین اگر مستاجر در مدت اجاره مبادرت به پرداخت اجاره بها نکند و میزان اجاره بها نیز در قرارداد تعیین شده باشد با توجه به اینکه اجرت المسمی می باشد نیازی به دریافت نظر کارشناس نبوده و شما می توانید مبلغ مورد نظر را در دادخواست خود درج کنید.

حال تصور کنید که اجاره نامه پایان یافته و مستاجر نیز علاوه بر اینکه ملک شما را تخلیه نمی کند اما از پرداخت اجاره بها نیز سرباز می زند. در این شرایط باتوجه به اینکه مبلغ مندرج در قرارداد را نمی توان به بعد از اتمام اجاره نامه نیز تسری داد نیاز است تا کارشناس این مبلغ را با توجه به موقعیت ملک و متراژ آن و همچنین امکانات موجود در ملک تعیین نماید.

مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه

اغلب دعاوی راجع به اجاره بها و قرارداد اجاره در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری رسیدگی می شوند چرا که اصولا در اغلب نقاط ایران همواره مبلغ اجور معوقه کمتر از 20 میلیون تومان است و مبالغ کمتر از 20 میلیون تومان نیز در شورای حل اختلاف مورد رسیدگی واقع می شوند. البته اگر ملک شما بسیار گران قیمت است یا در هر صورت میزان اجاره بها بسیار بالاست و یا اجور معوقه بسیار زیاد هستند و این امر باعث شده است تا مبلغ قابل مطالبه به میزان بیش از 20 میلیون تومان برسد می توانید به دادگاه حقوقی ملک وقوع ملک استیجاری مراجعه کنید. در این خصوص بهتر است تا از وکیل تخلیه ید یا وکیل ملکی یاری بگیرید.

دادخواست تخلیه ملک استیجاری

حتما می دانید که اجاره نامه نوعی قرارداد لازم است و هیچ کدام از طرفین نمی تواند بدون استناد به دلایل قانونی مبادرت به فسخ آن نماید اما طبق قانون در صورتی که مستاجر به مدت سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد می توان علیه او دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نمود. البته اگر اجاره نامه به اتمام رسیده باشد و مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند می توانید درخواست دستور تخلیه داشته باشید اما در سایر موارد امکان دستور تخلیه وجود ندارد و شما باید منتظر حکم قضایی باشید.

سیر تا پیاز زمین خواری و نکات حقوقی مهم

زمین خواری چیست و چه مجازاتی دارد ؟

در این مقاله قصد داریم به شما عزیزان بگوییم كه زمـین خـواری چیست و معنی آن چیست؟

آیا به معنی خوردن زمین میباشد و یا دراصطلاح عرفى معنای دیگری دارد؟

در اصطلاح حقوقی معنای آن با معنای عرفى اش منطبق میشود یا خیر؟

و اگر اصلاً معنی دراصطلاحات حقوقى دارد از طریق حقوقی قابل پیگیری است یا از طریق كیفری؟ و مجازات آن چیست؟

اصطلاح عرفى زمین خواری

زمینخواری در فرهنگنامه معین اینگونه تعریف شده است كه زمین خوار كسی است كه زمین های بى صاحب را از طرق نامشروع تصرفو تصاحب میكند و به دیگران به فروش میرساند كه این عمل را زمیـن خـواری میگویند.

سیر تا پیاز زمین خواری

اصطلاح حقوقى زمین خوارى

متاسفانه باید بگوییم كه زمین خـواری در قوانین ما تعریف واحد و مشخصى ندارند و هر حقوقدانی با توجه به علم خودش تعریفی را نسبتبه زمین خـواری ارائه داده است.

زمین خواری مختص به چه نوع از زمین میباشد؟

برخى از حقوقدانان زمـین خـواری را مختص به تمامی انواع زمین و اراضی نظیر شخصی،ملی،دولتی میدانند اما برخی دیگر كه با نظرما منطبق تر میباشد آن است كه زمـین خـواری مختص به انواع زمین و اراضی ملی و دولتى بوده و زمین های شخصى قابلیت تصرف وتصاحب ندارند چرا كه اصولاً دارای سند بوده و مالكیت مالك به راحتی قابل اثبات میباشد.

زمین خواری در قانون مجازات اسلامی

شاید بتوان با توجه به تعاریف ارائه شده، زمـین خـواری را منطبق با ماده ٦٩٠ قانون مجازات اسلامی تطبیق داد و قابل مجازات دانست.

مطابق این ماده كسانی كه صحنه سازی هایی نظیر تغییر حد فاصل،پی كنی،امحای مرز،نهركشی،غرس اشجار و … آثار تصرفاراضی ، جنگلها ، كوهستان ها ، پارك های ملی و یا اراضی متعلق به دولت و .. را به منظور تصرف تهیه میكنند و یا هرگونه اقدام و تجاوزى را بدون اجازه سازمان محیط زیست انجام میدهند ؛ به مجازات مقرر در این ماده محكوم میشوند.

مجازات زمین خواری در قانون مجازات اسلامی

مطابق ماده ٦٩٠ قانون مجازات اسلامی ، مجازات زمین خواری یك ماه تا یك سال حبس میباشد.

زمـین خـواری در قانون تشدید مجازات مرتكبین اختلاس و ارتشا

شاید از یك منظر دیگر بتوان زمـین خـواری را منطبق با مجازات كلاهبرداری مندرج در ماده یك قانون تشدید مجازات مرتكبین اختلاس ىارتشا دانست.

به این صورت كه وقتى كسی كه مالك ملكی نیست و ملك از اراضی دولتی و یا ملی میباشد ، و فرد خود را مالك معرفى میكند در واقع باصحنه سازى های متقلبانه و با مانور متقلبانه اقدام به بردن مال غیر نموده است كه كاملا با كلاهبرداری قابلیت انطباق دارد.

مجازات زمـین خـواری در قانون تشدید مجازات مرتكبین اختلاس و ارتشا

مطابق ماده یك این قانون ، مجازات زمـین خـوار چنانچه با این ماده منطبق باشد ، یك تا هفت سال حبس و رد مال به صاحب مال وهمچنین جزای نقدی معادل مالی كه اخذ كرده است میباشد

فروش مال مشاع + نکات قبل از خرید و فروش!!

در این مقاله تیم حقوقی عدل محور تصمیم دارد تا به شما همراهان و عزیزان در خصوص فروش مال مشاع توضیح دهد. در ابتدا به شما عزیزان توضیح خواهیم داد که مال مشاع چیست و به چه اموالی ، اموال مشاع گفته میشود سپس به نحوه فروش آن به غیر خواهیم پرداخت و نکاتی را در خصوص فروش اموال مشاع خواهیم گفت.

پس اگر مالک مـال مـشاعی هستید و قصد فروش آن را دارید و اطلاعی از احکام و نحوه فروش مـال مـشاع ندارید ؛ با عدل محور همراه باشید.

فروش مال مشاع

مال مشاع چیست؟

مـال مـشاع ، مالی را گویند که مالکان آن در ملکیت آن مال به نحو اشاعه با یکدیگر شریک هستند.کلمه اشاعه در لغتنامه های فارسی به معنای تبلیغ ، سرایت و شیوع معنا شده است اما در اصطلاح حقوقی مالکیت به نحو اشاعه به آن معنی است که مالکین به صورت مشترکاً در مال شریک هستند.

حال این اشاعه در ملکیت مال میتواند از طرق مختلفی به دست آمده باشد.

1.اشاعه به صورت ارادی :

اشاعه به صورت ارادی آن است که مالکان خود و با اختیار خودشان تصمیم گرفته باشند که در ملکیت مال به صورت مشترک ، شریک باشند.

2.اشاعه به صورت قهری :

اشاعه به نحو قهری آن است که به خواست و اراده طرفین نبوده و مواردی دیگر در شریک شدن مالکان مال دخیل بوده است ؛ ارث میتواند یکی از موارد اشاعه به نحو قهری باشد.

  • حال سوال آن است که برای فروش مـال مـشاع باید چه کار کرد؟
  • آیا میتوان همانگونه به نحو اشاعه آن را به فروش رساند و یا حتماً باید در ابتدا مال را تقسیم و یا افراز نمود؟
  • اگر مال قابل افراز و تقسیم نباشد ، تکلیف چیست؟

نکات مهم فـروش مـال مـشاع

برای فـروش مـال مـشاع ما با دو حالت رو به رو هستیم ؛ حالت اول آن است که تمامی شرکا راضی باشند و حالت دوم آن است که حتی یکی از شرکا برای فروش مال راضی نباشد.

وکیل فروش ملک مشاع : در صورتی که تمام شرکا راضی به فروش مال مشاع باشند ما با مشکل حقوقی مواجهه نیستیم ، همه آنان راضی هستند و مال با رضایت مالکین به فروش میرسد.

اما چنانچه حتی یکی از مالکین راضی به فروش مـال مـشاع نباشد و بقیه شرکا ، مال را به فروش برسانند ؛ معامله فضولی نسبت به سهم شریکی که به فروش مال راضی نبوده است خواهد بود و در این صورت هر یک از شرکا بدون اینکه میزان سهم و سهیم بودن آن ها در مـال مـشاع اهمیتی داشته باشد ، میتوانند درخواست تقسیم مـال مـشاع را بدهند تا سپس بتوانند مال را به فروش برسانند.

پس چنانچه ذکر شد اگر شرکا راضی به فروش مال مشاع نباشند ، دیگر شرکا باید درخواست تقسیم و افراز مـال مـشاع را به دادگاه تقدیم کنند و سپس مال تقسیم شده و هر شریک حق فروش سهم خودش را خواهد داشت.

اما در این صورت نیز ما با دو حالت مواجهه هستیم ؛ اول آنکه مال قابلیت افراز را داشته باشد و دوم آنکه مال قابلیت افراز نداشته باشد و به اصطلاح رایج میان حقوقدانان غیر قابل افراز باشد.

اگر مال قابل افراز باشد که باز ما با هیچگونه مشکل حقوقی مواجهه نیستیم و دادگاه مطابق درخواست و دادگاه تقسیم مـال مـشاع ، حکم به افراز و تقسیم مال داده و هر شریکی میتواند سهم خودش را به فروش برساند.

اما چنانچه مال غیر قابل افراز و تقسیم باشد و نظریه کارشناسی نیز این موضوع را تایید کند ؛ شریکی که تقاضای فروش مال را دارد به دادگاه دادخواست فروش مـال مـشاع غیر قابل افراز را تقدیم میکند و سپس دادگاه در صورت احراز و صحت این موضوع ، حکم به فروش مال مشاع میدهد و شرکا مطابق حکم دادگاه میتوانند مال خود را به فروش برسانند.

تقاضای فروش مال مشاع

دادگاه صالح برای درخواست تقسیم و یا فروش مـال مـشاع ، دادگاه عمومی میباشد و از حیث صلاحیت محلی ، دادگاهی که مال مشاع در آن واقع است ؛ صالح به رسیدگی میباشد. همچنین دقت داشته باشید که پس از صدور حکم به فـروش مـال مـشاع ، واحد اجرای احکامی محلی که مال در آن واقع است باید مال را با توجه به ارزش منطقه ای ، قیمت گذاری کند و به فروش برساند.

مشاوره حقوقی برای گرفتن دستور و حکم تخلیه ملک

مشاوره حقوقی تخلیه ملک : تخلیه ملک یکی از مهمترین مباحثی است که در حقوق مربوط به روابط موجر و مستاجر مطرح می شود.

باتوجه به افزایش تعداد مستاجران و کسانی که ملزم به اجاره نشینی هستند با افزایش اختلافات میان موجر و مستاجر مواجه بوده ایم و درخواست تخلیه ملک نیز یکی از شایع ترین درخواست هایی بوده است که در شوراهای حل اختلاف و همچنین دادگاه ها مطرح شده است. این امر ضرورت مراجعه افراد به مشاوره حقوقی را هم به دنبال داشته است. این مسئله را در ادامه تشریح می کنیم.

مشاوره حقوقی تخلیه ملک

بعید است فردی با معنا و مفهوم تخلیه ملک در لفظ عامیانه آشنایی نداشته باشد با این حال نمی توان انتظار داشت که همه افراد جامعه از قوانین مربوط به تخلیه ملک آگاه هستند. یکی از ابتدایی ترین سوالاتی که در جلسات مختلف مشاوره حقوقی مطرح می گردد این است که:

  • اصولا در چه زمانی و به چه شیوه ای می توان درخواست تخلیه ملک داد؟
  • مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک چیست؟
  • چه مدت زمانی لازم است تا دستور تخلیه ملک صادر و اجرا شود؟

شرایط درخواست تخلیه ملک

قطعا اگر به مشاوره حقوقی تخلیه ملک مراجعه کنید از شما درخواست می کند تا یکی از موارد ذیل را به عنوان سند اثبات حقانیت در خصوص درخواست تخلیه ملک ارائه کنید. این ادله عبارتند از:

  • اتمام تاریخ اجاره و عدم تخلیه ملک از جانب مستاجر بدون تمدید اجاره نامه
  • عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه بار
  • استفاده نامشروع از ملک استیجاری توسط مستاجر
  • اجاره دادن ملک توسط مستاجر و عمل برخلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک

اصولا اغلب دعاوی مربوط به املاک استیجاری در صلاحیت شورای حل اختلاف است اما اگر شما دارای سند مالکیت باشید و بتوانید یکی از موارد فوق را اثبات کنید می توانید درخواست خود را از طریق دوایر اجرای ثبت نیز دنبال نمایید. رسیدگی به درخواست ها در دوایر اجرای ثبت با سرعت بالایی صورت گرفته و شدت عمل بیشتری نیز برای اجرای حکم صادره دارند.

اگر ملک استیجاری یک مکان تجاری باشد باتوجه به حقوق مختلفی که در خصوص سرقفلی یا حق کسب و کار و پیشه ایجاد می شود بهتر است به دادگاه مراجعه کنید. البته اگر ملک شما دارای کاربری تجاری نیست و مسکونی است اما از آن برای مقاصد تجاری استفاده شده است و می خواهید به این دلیل درخواست تخلیه ملک دهید بازهم باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید مگر اینکه بخواهید به علت خسارات احتمالی ناشی از مصارف تجاری از مستاجر شکایت کنید که در این صورت باید به دادگاه کیفری مراجعه نمایید.

مشاوره حقوقی تخلیه ملک

مدت زمان لازم برای صدور دستور تخلیه ملک

مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه یکی از مهمترین سوالاتی است که مشاوره حقوقی تخلیه ملک به آن پاسخ می دهد. اینکه دلیل شما برای تخلیه ملک چیست تاثیر بسیاری در مدت زمان صدور دستور تخلیه دارد. همچنین زمان صدور دستور تخلیه با صدور حکم تخلیه متفاوت است. در این خصوص به نکات ذیل توجه کنید:

  • اگر مستاجر به علت فقر مالی یا مواجهه با یک بحران مالی از عهده پرداخت اجاره به مدت سه ماه برنیاید و شما درخواست تخلیه دهید دادگاه رحم و مروت بیشتری در قبال مستاجر دارد نسبت به زمانی که درخواست تخلیه مبتنی بر استفاده نامشروع از ملک مسکونی است.
  • اگر شما بنابر علل مختلف نتوانید از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه بدهید و مجبور به تنظیم دادخواست تخلیه ملک شوید باید نوبت رسیدگی به دادخواست های حقوقی را رعایت کرده و از این طریق به احقاق حق بپردازید. قطعا صدور حکم تخلیه به زمان بیشتری نسبت به صدور دستور تخلیه نیاز دارد.

اجرای تخلیه ملک

دستور تخلیه ملک باید فورا اجرا شود. بنابراین مستاجر ظرف سه روز باید اسباب اثاثیه خود را جمع کرده و ملک را به موجر تحویل دهد در غیر این صورت اجرائیات وارد عمل شده و ملک را تخلیه می کنند. نکته حائز اهمیت این است که مستاجر می تواند نسبت به صدور دستور تخلیه اعتراض کند اما باتوجه به فوری بودن تخلیه ملک، اعتراض او به سختی می تواند منجر به توقف اجرائیات شود و آن هم زمانی است که بتواند برخلاف ادعاهای موجر، حقانیت خود را در خصوص عدم تخلیه ملک اثبات کند. در این شرایط بهتر است علاوه بر مشاوره حقوقی از تجربه یک وکیل حرفه ای تخلیه ملک نیز بهره مند شوید.