بایگانی دسته ی ملکی

مراحل تملیک املاک ، مراحل و شرایط لازم : زمانیکه از تصرف املاک شخصی توسط دولت و شهرداری سخن به میان میاید باید با مراحل تملیک املاک و شروط قانونی برای اجرای این امر نیز آشنا شویم. این مسئله در برخی از موارد افراد را راهی دادگاه می کند و یا اینکه آن ها را در مقابل شهرداری قرار می دهد.

دلایل مختلفی می تواند باعث این امر شود اما اختلاف نظر طرفین در خصوص بهای ملک به عنوان مهمترین دلیل استنادی در دادگاه ها شناخته می شود. در این مقاله توسط وکیل امور ملکی ضمن اشاره به پیش شرط های تملیک املاک توسط دولت و شهرداری به مراحل تملیک املاک نیز خواهیم پرداخت.

شرط اول: ضرورت وجود قانون مصوب

در وهله اول باید قانون مشخصی در خصوص طرح های اجرایی به تصویب رسیده باشد و طبق این قانون نیز، ملک یا املاک شخصی در معرض طرح واقع باشند. دراین زمان است که تملک املاک اجباری شده و هر گونه ممانعت در این زمینه خلاف قانون است چرا که برخلاف مصلحت جامعه و توسعه و رونق آن می باشد.

در این خصوص با سه طرح مصوب روبرو هستیم که مجوز تصرف زمین های واقع در طرح شهرداری را صادر می کنند. این موارد عبارتند از:

• طرح جامع شهر
• طرح تفصیلی
• طرح هادی

شرط دوم: پرداخت بهای ملک به مالک

تامین اعتبار و پرداخت بهای ملک واقع در طرح های فوق از مهمترین بخش های اجرای این قوانین است. چرا که با این کار می توان خسارات وارده بر مالک را جبران نمود. دقت نمایید که اگر ملک مربوطه به عنوان اراضی ملی از آب درآید دیگر وجهی به صاحب ملک تعلق نخواهد گرفت. بنابراین باید اراضی ملی را از این بند مستثنی نماییم.

شرط سوم: رعایت مواعد قانونی

طبق قانون حداکثر مدت زمان لازم برای تملک املاک و انتقال سند رسمی آن ها به نام دولت و پرداخت بهای آن ها باید 18 ماه باشد. حتی اگر میان شهرداری و صاحب ملک نیز توافقی در خصوص بهای ملک صورت نگیرد.

و کار به دادگاه و تعیین کارشناس بکشد. و در آنجا نیز درخواست تجدیدنظرخواهی شود باز هم این زمان نباید بیشتر از 18 ماه باشد. ناگفته نماند که اگر استفاده و تصرف ملک ضرورت داشته باشد. قبل از پرداخت بها و انتقال سند رسمی ملک نیز امکان تصرف آن توسط دولت وجود دارد بی آنکه حقی مبنی بر اجرت المثل ایام تصرف را ایجاد نماید.

نحوه تملیک املاک توسط شهرداری

مراحل تملیک املاک چندان هم سخت و پیچیده نیست. درواقع این کار یک معامله اجباری است و تنها مسئله ای که عموما در خصوص آن ایجاد می شود. عدم توافق طرفین در خصوص قیمت پیشنهادی می باشد.

اگر در همان ابتدا توافق طرفین در خصوص قیمت پیشنهادی نیز به دست آمده باشد دیگر مراحل چندانی ندارد. و در عرض کمتر از یک ماه نیز قابل انتقال خواهد بود. مراحل تملیک املاک توسط شهرداری و دولت را در ادامه و به صورت ترتیبی بیان کرده ایم.

مرحله اول: اعلام به مالک

در قانون تعیین شده است که باید اطلاع رسانی واضحی از تملک ملک صورت گیرد. حتی نوشته شده است که اگر دسترسی به مالک وجود ندارد این کار باید با از طریق نشر آگهی در روزنامه کثیرالانتشار صورت گیرد. اصولا دسترسی به مالکان املاک بخصوص اگر در ایران سکونت داشته باشند. کار دشواری نیست و اعلام به آن ها نیز به راحتی امکان پذیر است.

مرحله دوم: توافق در خصوص بهای ملک

در این مرحله مالک و شهرداری در مقابل یکدیگر قرار می گیرند. اصولا قیمت ملک در هر بخش از کشور با توجه به ارزش زمین های مشابه کاملا واضح است اما برخی از شرایط می تواند باعث افزایش یا کاهش قیمت زمین های مورد نظر گردد. و این مسئله به عدم توافق طرفین در خصوص بهای ملک منجر گردد. در این شرایط نیاز است تا مرحله سوم را انجام دهید.

مرحله سوم: مراجعه به دادگاه و بهای ملک واقع شده در طرح شهرداری

در اینجا باید به دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول مراجعه کنید. در دادگاه نیز یک هیات سه نفره از کارشناسان رسمی به بررسی این مسئله می پردازند که ارزش واقعی ملک چقدر است؟

یک نفر از اعضای این هیات مورد اعتماد شهرداری، یک عضو مورد اعتماد خواهان و یک عضو نیز به انتخاب طرفین مشخص می شود. در نهایت نیز حداکثر آراء مبنای صدور حکم واقع می شود. البته رای دادگاه قابل تجدیدنظر خواهی است که باید ظرف بیست روز از صدور حکم صورت گیرد.

مرحله چهارم: تامین اعتبار و انتقال سند رسمی ملک

آخرین مرحله به تامین اعتبار یا همان پرداخت بهای ملک واقع در طرح شهرداری اختصاص دارد. زمانیکه شهرداری مبادرت به تامین اعتبار نمود می تواند شرایط انتقال مالکیت و سند رسمی را مهیا نماید.

هرچند دولت می تواند در صورت ضرورت و پیش از پرداخت وجه مورد نیاز نسبت به تصرف ملک اقدام کند. با این حال تا قبل از پرداخت بهای ملک امکان تملیک ملک به صورت رسمی و از طریق دفاتر ثبت اسناد امکان پذیر نیست.

مشاوره حقوقی ماده 100 برای کسانی که با مشکل دریافت پایان کار مواجه شده اند پیشنهاد می شود. در واقع شما از طریق مشاوره حقوقی می توانید به مسئله موجود واقف شده و سپس در راستای رفع آن و دریافت مجوز پایان کار تلاش نمایید. البته این را هم اضافه کنیم که در برخی از شرایط به هیچ وجه نمی توان به دریافت پایان کار امیدوار بود و صرفا رای به تخریب بنا صادر می گردد. بهتر است در این شرایط به وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری مراجعه نمایید و سعی کنید با رفع موانع موجود، مجوز پایان کار را دریافت کنید.

تعریف کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل ملکی : یکی از مهمترین مسائلی که افراد را به سمت دریافت مشاوره حقوقی و گرفتن وکیل حرفه ای سوق می دهد مسائل مرتبط با ماده 100 قانون شهرداری است که یک کمیسیون ویژه برای رسیدگی به درخواست پایان کار ساختمان های شهری نیز با همین نام در شهرداری ها تشکیل شده است.

این کمیسیون با عنوان کمیسیون ماده 100 شهرداری، موظف است به درخواست پایان کار ساختمان های ساخته شده رسیدگی نماید. و با توجه به قانون شهرداری مبادرت به صدور رای نماید. رای صادره نیز حاصل جمع آوری نظریات اعضاست که شامل نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای اسلامی شهر هستند. نماینده شهرداری نیز برای ادای برخی از توضیحات در این کمیسیون حضور دارد با این حال از حق رای برخوردار نمی باشد.

آراء صادره از جانب کمیسیون ماده 100 شهرداری

مواد مختلفی باعث می شود تا کمیسیون فوق برخلاف نظرات متقاضی، دستور پایان کار را صادر نکرده و یکی از آراء ذیل را صادر نماید. هر کدام از آرا نیز دلایل خاص خود را دارند که در ادامه همین مقاله بیان شده اند:

حکم تخریب:

این حکم برای تخلفاتی از جمله احداث بنا برخلاف مقررات و اصول شهرسازی اعم از اصول فنی و بهداشتی صادر می گردد. همچنین بی اعتنایی نسبت به جریمه صادر شده و تجاوز به معابر شهری نیز با حکم تخریب بنا مواجه می شوند.

حکم مجازات نقدی:

در برخی از شرایط، کمیسیون ماده 100 مبادرت به تعیین جریمه نقدی می کند و نیازی به تخریب بنا نیست. این موارد عبارتند از: احداث بنا زاید در میزان مقرر در صورتی که تخریب بنا یا بخشی از آن به علل مختلف ضرورت نداشته باشد. در صورتی که عملیات ساخت و ساز مبتنی بر مجوز شهرداری نباشد. اما تمام اصول شهرسازی و ساختمان سازی از جمله اصول فنی و بهداشتی در آن ها رعایت شده باشد.

حکم به تغییر کاربری:

این گزینه در سالیان اخیر و با افزایش جمعیت جوانان کشور و نیاز به ساخت و ساز مسکن افزایش یافت. در اغلب موارد نیز شهرداری با این مسئله مدارا نمود و حکم به تغییر کاربردی داد که مشمول پرداخت برخی از جریمه ها می گردد.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

اصولا اصلی ترین مسئله ای که افراد را به سمت مشاوره حقوقی ماده 100 سوق می دهد رای به تخریب بنا است. در واقع اغلب مردم زمانی که در حال ساخت و ساز هستند. با مشکلات خاصی مواجه شده و می دانند در نهایت برای دریافت پایان کار باید جریمه خاصی را پرداخت کنند. اما مواجهه با حکم تخریب برای افراد به هیچ وجه خوشایند نیست.

شاید مهمترین مسئله ای که در دنیای امروز، افراد را با حکم تخریب مواجه می کند بی اعتنایی نسبت به حکم صادره و عدم پرداخت جریمه نقدی باشد. در هر صورت بهتر است قبل از اعتراض به رای صادره نسبت به دریافت مشاوره حقوقی اقدام نمایید. و گام های موثری را در این راستا بردارید. اگر هم اوضاع چندان بر وفق مراد نباشد قطعا باید به یک وکیل حرفه ای مراجعه نمایید.

روند اعتراض به رای صادره نیز بدین صورت است که باید اعتراض خود را به یک کمیسیون دیگر در شهرداری که اعضای آن با اعضای کمیسیون بدوی متفاوت است. تحویل داده و درخواست رسیدگی نمایید. اعتراض به رای این کمیسیون نیز قابلیت اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد.

بنابراین شما می توانید از روش های مختلفی بهره مند شوید. تا جریمه های سنگین را متحمل نشده و یا از تخریب بنا جلوگیری به عمل آورید. در این راستا مشاوره حقوقی ماده 100 را نیز فراموش نکنید. و با توجه به تمام نکاتی که توسط مشاورین حقوقی تذکر داده می شود نسبت به اعتراض و احقاق حق اقدام نمایید.

مطالبه اجور معوقه : قرارداد اجاره یکی از قراردادهای رایج در کشور ماست که اصولا با مسائل حقوقی بسیار زیادی نیز مواجه می گردد. مطالبه اجور معوقه یکی از مهمترین مسائلی است که برخی از صاحبان املاک را ناگزیر می کند تا به مراجع قضایی مراجعه کرده و حق و حقوق قانونی خود را از طریق این مراجع پیگیری کنند.  هرچند باتوجه به وضعیت اقتصادی جامعه و افزایش بی سابقه میزان اجاره بها قانون گذار سعی کرده است تا حمایت خود را در عمل از مستاجر به عمل آورد اما رجوع به شرایط قراردادها هر کدام از قضات را موظف می سازد تا مصلحت موجر را در نظر بگیرند و طبق قانون مبادرت به صدور رای نمایند. این مبحث را در ادامه به صورت کامل تشریح خواهیم کرد.

شرایط مطالبه اجور معوقه

برای اینکه بتوانید به دادگاه مراجعه کنید و درخواست مطالبه اجور معوقه را داشته باشید حداقل باید مستاجر شما چندین بار اقدام به عدم واریز اجاره بها نموده باشد گرچه شما می توانید برای یک ماه تاخیر نیز به نهادهای قضایی مراجعه کنید اما در عمل شاهد این عمل نبوده و اصولا قضات نیز درخواست می کنند تا شما وضعیت مالی مستاجر را در نظر بگیرید و قدری به وی فرصت دهید تا اجاره بها را پرداخت کند اما سه بار پرداخت نشدن اجاره بها این فرصت را برای موجر ایجاد می کند تا علاوه بر مطالبه اجور معوقه حتی درخواست تخلیه ملک را نیز داشته باشد.

اجور معوقه

اجاره بها باتوجه به شرایط خاصی که دارد ممکن است در زمره اجرت المسمی قرار بگیرد یا اجرت المثل! این مبالغ در دادگاه با توجه به قرارداد تنظیم شده میان شما و در صورت عدم قرارداد با توجه به نظر کارشناس تعیین می شود. بنابراین اگر مستاجر در مدت اجاره مبادرت به پرداخت اجاره بها نکند و میزان اجاره بها نیز در قرارداد تعیین شده باشد با توجه به اینکه اجرت المسمی می باشد نیازی به دریافت نظر کارشناس نبوده و شما می توانید مبلغ مورد نظر را در دادخواست خود درج کنید.

حال تصور کنید که اجاره نامه پایان یافته و مستاجر نیز علاوه بر اینکه ملک شما را تخلیه نمی کند اما از پرداخت اجاره بها نیز سرباز می زند. در این شرایط باتوجه به اینکه مبلغ مندرج در قرارداد را نمی توان به بعد از اتمام اجاره نامه نیز تسری داد نیاز است تا کارشناس این مبلغ را با توجه به موقعیت ملک و متراژ آن و همچنین امکانات موجود در ملک تعیین نماید.

مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه

اغلب دعاوی راجع به اجاره بها و قرارداد اجاره در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری رسیدگی می شوند چرا که اصولا در اغلب نقاط ایران همواره مبلغ اجور معوقه کمتر از 20 میلیون تومان است و مبالغ کمتر از 20 میلیون تومان نیز در شورای حل اختلاف مورد رسیدگی واقع می شوند. البته اگر ملک شما بسیار گران قیمت است یا در هر صورت میزان اجاره بها بسیار بالاست و یا اجور معوقه بسیار زیاد هستند و این امر باعث شده است تا مبلغ قابل مطالبه به میزان بیش از 20 میلیون تومان برسد می توانید به دادگاه حقوقی ملک وقوع ملک استیجاری مراجعه کنید. در این خصوص بهتر است تا از وکیل تخلیه ید یا وکیل ملکی یاری بگیرید.

دادخواست تخلیه ملک استیجاری

حتما می دانید که اجاره نامه نوعی قرارداد لازم است و هیچ کدام از طرفین نمی تواند بدون استناد به دلایل قانونی مبادرت به فسخ آن نماید اما طبق قانون در صورتی که مستاجر به مدت سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد می توان علیه او دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نمود. البته اگر اجاره نامه به اتمام رسیده باشد و مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند می توانید درخواست دستور تخلیه داشته باشید اما در سایر موارد امکان دستور تخلیه وجود ندارد و شما باید منتظر حکم قضایی باشید.