مشاوره حقوقی برای گرفتن دستور و حکم تخلیه ملک

مشاوره حقوقی تخلیه ملک : تخلیه ملک یکی از مهمترین مباحثی است که در حقوق مربوط به روابط موجر و مستاجر مطرح می شود.

باتوجه به افزایش تعداد مستاجران و کسانی که ملزم به اجاره نشینی هستند با افزایش اختلافات میان موجر و مستاجر مواجه بوده ایم و درخواست تخلیه ملک نیز یکی از شایع ترین درخواست هایی بوده است که در شوراهای حل اختلاف و همچنین دادگاه ها مطرح شده است. این امر ضرورت مراجعه افراد به مشاوره حقوقی را هم به دنبال داشته است. این مسئله را در ادامه تشریح می کنیم.

مشاوره حقوقی تخلیه ملک

مشاوره حقوقی تخلیه ملک

بعید است فردی با معنا و مفهوم تخلیه ملک در لفظ عامیانه آشنایی نداشته باشد با این حال نمی توان انتظار داشت که همه افراد جامعه از قوانین مربوط به تخلیه ملک آگاه هستند. یکی از ابتدایی ترین سوالاتی که در جلسات مختلف مشاوره حقوقی مطرح می گردد این است که:

  • اصولا در چه زمانی و به چه شیوه ای می توان درخواست تخلیه ملک داد؟
  • مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک چیست؟
  • چه مدت زمانی لازم است تا دستور تخلیه ملک صادر و اجرا شود؟

شرایط درخواست تخلیه ملک

قطعا اگر به مشاوره حقوقی تخلیه ملک مراجعه کنید از شما درخواست می کند تا یکی از موارد ذیل را به عنوان سند اثبات حقانیت در خصوص درخواست تخلیه ملک ارائه کنید. این ادله عبارتند از:

  • اتمام تاریخ اجاره و عدم تخلیه ملک از جانب مستاجر بدون تمدید اجاره نامه
  • عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه بار
  • استفاده نامشروع از ملک استیجاری توسط مستاجر
  • اجاره دادن ملک توسط مستاجر و عمل برخلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک

اصولا اغلب دعاوی مربوط به املاک استیجاری در صلاحیت شورای حل اختلاف است اما اگر شما دارای سند مالکیت باشید و بتوانید یکی از موارد فوق را اثبات کنید می توانید درخواست خود را از طریق دوایر اجرای ثبت نیز دنبال نمایید. رسیدگی به درخواست ها در دوایر اجرای ثبت با سرعت بالایی صورت گرفته و شدت عمل بیشتری نیز برای اجرای حکم صادره دارند.

اگر ملک استیجاری یک مکان تجاری باشد باتوجه به حقوق مختلفی که در خصوص سرقفلی یا حق کسب و کار و پیشه ایجاد می شود بهتر است به دادگاه مراجعه کنید. البته اگر ملک شما دارای کاربری تجاری نیست و مسکونی است اما از آن برای مقاصد تجاری استفاده شده است و می خواهید به این دلیل درخواست تخلیه ملک دهید بازهم باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید مگر اینکه بخواهید به علت خسارات احتمالی ناشی از مصارف تجاری از مستاجر شکایت کنید که در این صورت باید به دادگاه کیفری مراجعه نمایید.

مدت زمان لازم برای صدور دستور تخلیه ملک

مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه یکی از مهمترین سوالاتی است که مشاوره حقوقی تخلیه ملک به آن پاسخ می دهد. اینکه دلیل شما برای تخلیه ملک چیست تاثیر بسیاری در مدت زمان صدور دستور تخلیه دارد. همچنین زمان صدور دستور تخلیه با صدور حکم تخلیه متفاوت است. در این خصوص به نکات ذیل توجه کنید:

  • اگر مستاجر به علت فقر مالی یا مواجهه با یک بحران مالی از عهده پرداخت اجاره به مدت سه ماه برنیاید و شما درخواست تخلیه دهید دادگاه رحم و مروت بیشتری در قبال مستاجر دارد نسبت به زمانی که درخواست تخلیه مبتنی بر استفاده نامشروع از ملک مسکونی است.
  • اگر شما بنابر علل مختلف نتوانید از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه بدهید و مجبور به تنظیم دادخواست تخلیه ملک شوید باید نوبت رسیدگی به دادخواست های حقوقی را رعایت کرده و از این طریق به احقاق حق بپردازید. قطعا صدور حکم تخلیه به زمان بیشتری نسبت به صدور دستور تخلیه نیاز دارد.

اجرای تخلیه ملک

دستور تخلیه ملک باید فورا اجرا شود. بنابراین مستاجر ظرف سه روز باید اسباب اثاثیه خود را جمع کرده و ملک را به موجر تحویل دهد در غیر این صورت اجرائیات وارد عمل شده و ملک را تخلیه می کنند. نکته حائز اهمیت این است که مستاجر می تواند نسبت به صدور دستور تخلیه اعتراض کند اما باتوجه به فوری بودن تخلیه ملک، اعتراض او به سختی می تواند منجر به توقف اجرائیات شود و آن هم زمانی است که بتواند برخلاف ادعاهای موجر، حقانیت خود را در خصوص عدم تخلیه ملک اثبات کند. در این شرایط بهتر است علاوه بر مشاوره حقوقی از تجربه یک وکیل حرفه ای تخلیه ملک نیز بهره مند شوید.

تعریف قانون حاکم و نکات مهم حقوقی آن

نکات مهم قانون حاکم  : در زمانی که اختلافی پیش می آید قانون حاکـم بر اختلاف قانونی است که جدیدا تصویب شده است و در موارد خارج از قراردادها قانون زمان طرح دعوا می باشد . در ادامه با عدل محور همراه باشید…

قانون حاکم بر قراردادها

در تعیین قانون حـاکم دو معیار عینی و شخصی وجود دارد .معیار عینی یعنی قانون حاکـم بر قراردادها به حکم قانون و بر حسب معیار عینی است و معیارشخصی یعنی بر حسب توافق طرفین میتوان قانون حاکم را تعیین کرد .

در صورتی که طرفین قانون حاکـم بر قرارداد را تعیین کرده باشند اگر اختلافی پیش اید قانون حاکـم همان قانونی است که طبق توافق طرفین مشخص شده است اما در صورتی که قانون حاکـم تعیین نشده باشد در اینصورت طرفین تابع قانون محل وقوع عقد هستند .

طبق قانون تعهدات ناشی از عقود تابع قانون محل وقوع عقد است مگر اینکه متعاقدین اتباع خارجه بوده و آن را صریحا یا ضمنا تابع قانون دیگری قرار داده باشند .

قانون حاکم

بنابراین طبق این ماده قانون حاکم بر قرارداد ها قانون محل وقوع قراردادهاست . در صورتی که قانون حاکم تغییر پیدا بکند  قانون زمان تنظیم قرارداد هاست .

اسناد از حیث تنظیم تابع قانون محل تنظیم خود می باشد .

قانون مدنی

قوانین مربوط به احوال شخصیه از قبیل نکاح و طلاق و اهلیت اخاص و ارث در مورد کلیه اتباع ایران ولو اینکه مقیم در خارجه باشند مجرا خواهد بود . بنابراین طبق این ماده در صورتی که طرفین قراردادی را تنظیم کرده باشند طبق این ماده تابع قانون ایران است مگر اینکه به صورتی دیگر توافق کرده باشند.