بایگانی دسته ی ملکی

فک رهن به معنای آزاد کردن وثیقه یا مالی است که در ازای تعهد یا ضمانت در اختیار دیگری قرار گرفته است. در واقع رهن روشی است برای ضمانت پرداخت بدهی از جانب بدهکار تا در صورتی که بدهی را پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلب خود را از ضمانت مورد نظر یا همان موضوع رهن تأمین کند. هرچند این مال می تواند یک مال منقول باشد. اما اصولا در خصوص املاک صورت می گیرد و به همین علت در زمره دعاوی ملکی مطرح می شود. برای کسانی که مال آن ها در رهن بانک یا سایر موسسات است سوالات مختلفی در زمینه فک رهن و مراحل قانونی آن مطرح می گردد که در این مقاله به آن ها پاسخ می دهیم.

دعوای الزام به فک رهن

اگر فک رهن از طریق درخواست عادی یا اظهارنامه صورت نمی گیرد باید دعوای الزام به فک رهن را به جریان بیاندازید. مالی که به عنوان رهن در دست راهن (طلبکار) قرار می گیرد امانت است و او نمی تواند هرنوع استفاده ای از آن مال را داشته باشد. بلکه صرفا می تواند در صورت عدم پرداخت بدهی، از محل فروش مال، طلب خود را بردارد که البته این امر نیز منوط و مشروط است به حکم دادگاه. البته لازم است بدانید که دعوای الزام به فک رهن کفایت نمی کند و شما باید به عنوان بدهکار، یکی از روش هایی که در ادامه بیان می شوند را برای آزادسازی مال مورد نظر انتخاب کنید با وکیل امور ملکی گروه وکلای عدل محور همراه باشید…

روش های فک رهن با وکیل متخصص

انجام یا برخورداری از هر کدام از موارد ذیل باعث می شود تا شما حق درخواست فـک رهـن را داشته باشید. این موارد عبارتند از:

• پرداخت کامل بدهی توسط بدهکار
• بخشیدن کامل طلب و منصرف شدن از مطالبه طلب توسط طلبکار
• آزاد کردن ضمانت از طرف طلبکار و منصرف شدن از رهن

در چه مواردی باید دعوای الزام به فک رهن را مطرح نمود؟

سه موقعیت مهم برای ضرورت یافتن طرح دعوی الزام به فک رهن متصور است:

1. در موقعیت اول :

ممکن است با وجود پرداخت بدهی از جانب بدهکار، شخص مقابل که ممکن است یک بانک، موسسه یا شخص حقیقی باشد حاضر به آزاد کردن ملک نباشد.

2. در موقعیت دوم :

ممکن است مال به دیگر منتقل شده باشد و برای انتقال سند رسمی، باید از قید وثیقه خارج شود؛ در این شرایط نیز فردی که بدهی خود را به صورت کامل پرداخته است باید دعوای الـزام به فـک رهـن را مطرح نماید.

3. موقعیت سوم :

مربوط به زمانی است که براساس قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک بوده و سازنده متعهد است که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در این مورد نیز مالک یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده ساختمان، دادخواست الزام به فک رهن نماید.

مراحل فک رهن

اکنون به سوال اصلی مقاله می رسیم که مراحل فک رهن به چه صورت انجام می شود؟ برای طرح دعوی باید دادگاه محل وقوع ملک را انتخاب کنید. به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و در خواست خود را در قالب “الزام به فک رهن” و در صورت نیاز ” الزام به تنظیم سند رسمی” مطرح نمایید. برای اینکار باید مدارک ذیل را به دادخواست خود الصاق کنید.

• کپی سند رهنی
• تصویر اسناد پرداخت بدهی یا رضایت طلبکار مبنی بر بخشیده شدن طلب
• کپی قرارداد رهنی
• کپی اسناد پرداخت دیون
• به همراه داشتن کارت ملی

برای رسیدگی به درخواست شما، تاریخ رسیدگی و شعبه مورد نظر تعیین می شود. شما در قالب خواهان باید به طرفیت بانک، شخص سازنده یا هر فرد دیگری که ملک شما را در رهن خود گرفته است در دادگاه حاضر شوید. دادگاه بعد از بررسی مدارک موجود، رای خود را در قالب الزام به فک رهن صادر می کند. و اگر خوانده حاضر به این کار نشود یک فرد از طریق دادگاه معرفی می گردد تا به عنوان نماینده قضایی، نسبت به امضای اسناد مورد نظر اقدام کند.

نکاتی که باید در خصوص فک رهن بدانید

• عقد رهن نسبت به مرتهن (طلبکار) جایز و نسبت به راهن (بدهکار) لازم است و بدین معنی که مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را فسخ نماید. ولی راهن نمی تواند قبل اینکه دین خود را ادا نماید یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد کند.
• بدهکار می تواند مالی که در رهن است را اجاره دهد. اما اجازه فروش مال بدون اجاره مرتهن را ندارد.
• در صورت از بین رفتن مال مرهونه، قرارداد رهـن نیز پایان می یابد و دیگر الزام به فک رهن وجهه قانونی ندارد. و مرتهن نیز نمی تواند یک مال دیگر را برای تدوام قرارداد رهن درخواست نماید.
• علاوه بر مدارک اصلی و حتمی برای طرح دعوی، می توان اسناد دیگری را برای افزایش احتمال برنده شدن در دادگاه، ضمیمه درخواست نمود. که شامل مواردی از جمله لیست شهود و مطلعین، درخواست استعلام، درخواست جلب نظر کارشناسی و مواردی از این قبیل می باشد.

با وجود وضعیت اقتصادی ناپایدار، مستاجر ها در تنگنای قرار میگیرند و در صورت قادر نبودن پرداخت مبلغ اجاره، موجر ها دست به مطالبه اجاره معوقه می زنند. در ادامه با عدل محور همرا باشید تا درباره این موضوع اطلاعات بیشتری کسب کنید.

از آنجایی که وضعیت اقتصادی و معیشتی مردم این روزها بسیار بسیار دچار مشکل شده است و توانایی خرید مردم در هر زمینه ای کاهش یافته است. خرید خانه و مسکن نیز از این زمینه مستثنی نشده است و توانایی خرید مردم برای مسکن کاهش یافته است. شاید بتوان گفت که نیمی از مردم جامعه توانایی خرید خانه ندارند و مسکن و سرپناهی که متعلق به خود آنان باشد را ندارند.
به هر حال مردم نمیتوانند بدون سرپناه و مسکن بمانند و نیاز به داشتن جایی برای زندگی دارند و اکثریت مردم به اجاره نشینی روی آورده اند.

عقد اجاره چیست؟

اجاره،عقدی است که در قانون مدنی و دیگر قوانین برای آن تعیین تکلیف شده است و اینگونه تعریف میشود:

عقد اجاره عقدی است که به موجب آن،مستاجر مالک منافع عین مستاجره میگردد.
موجر فردی است که ملک خود را به اجاره میدهد و مستاجر فردی است که ملک دیگری را اجاره میکند.
پس همانگونه که گفتیم به موجب انعقاد عقد اجاره،برای مدت معینی در زمان انعقاد عقد معین میشود؛مستاجر مالک منافع عین مستاجره میگردد و میتواند از منافع آن استفاده کند.

اجاره بهاء چیست؟

اجاره بهاء به مبلغی میگویند که در ضمن انعقاد عقد اجاره معین میگردد. و توافقی میان موجر و مستاجر بوده که بنابر توافق،در طول مدت عقد اجاره مستاجر موظف است. بابت ملکیت منافع عین مستاجره به موجر پرداخت کند. و نحوه پرداخت آن در ضمن انعقاد عقد تعیین میگردد.
میتواند هر ماهه،هر سه ماه یکبار و یا یک ساله باشد و این بنا به توافق طرفین قابل تغییر میباشد.

اجور معوقه چیست؟

حال شما فرضی را در نظر بگیرید که میان موجر و مستاجری عقد اجاره ای به مدت یک سال منعقد شده است. قرار بر این بوده است که مستاجر هر ماهه مبلغی معین را به موجر پرداخت نماید.
اما مستاجر از انجام وظایف خود سرباز زده و مبلغ اجاره بهاء را پرداخت نمیکند. برای مدتی چندین ماهه این اتفاق تکرار شده است و موجر برای مدت چندین ماه اجاره بهاء را دریافت نکرده است.

به جمع تمامی اجاره بهایی که پرداخت نشده است و موجر مستحق آن است. اجور معوقه میگویند که در ادامه در خصوص نحوه دریافت اجور معوقه و دادخواست آن توضیح خواهیم داد.

مطالبه اجور معوقه

برای مطالبه اجور معوقه نباید صرفاً به قانون مدنی استناد کرد. چرا که قوانین دیگری نظیر قانون موجر و مستاجر 56 و یا 76 نیز وجود دارند که در خصوص مطالبه اجور معوقه تعیین تکلیف مینمایند. از جمیع این قوانین میتوان به شرح زیر در خصوص وظایف مستاجر و موجر و نحوه مطالبه اجور معوقه نتیجه گیری نمود:

• اگر موجر از دریافت اجاره بهاء امتناع کرد،مستاجر میتواند به صندوق ثبت و یا بانکی که از سوی سازمان ثبت معرفی میگردد مبلغ اجاره بهاء را واریز نماید
• چنانچه اجاره نامه به توسط سند رسمی بوده باشد،باید رسید پرداخت اجاره بهاء به دفترخانه ای که سند عقد اجاره را تنظیم نموده است تحویل داده شود.
• در این صورت که اجاره نامه به توسط سند عادی بوده باشد،میتوان رسید پرداخت اجاره بهاء را به یکی از دفاتر رسمی محل سکونت مالک تحویل داد و در ازای آن رسید دریافت کرد.

چنانچه مستاجر به هیچ از طرق بالا بعد از ارسال اظهارنامه برای مطالبه اجور معوقه،عمل نکرد و اجاره بهاء عقب افتاده خود را پرداخت ننمود میتوان با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواستی تحت عنوان مطالبه اجور معوقه تنظیم نمود که مرجع صالح برای رسیدگی به این دادخواست،شورای حل اختلاف محل ملک مورد اجاره میباشد.
شورای حل اختلاف پس از رسیدگی و بررسی ادله مثبته،مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بهاء معوقه مینماید.

تعریف آگهی های ثبتی : در این مبحث قصد داریم به شما عزیزان در خصوص آگهای هایی که در خصوص ثبت املاک توسط سازمان ثبت منتشر و آگهی میشود صحبت کنیم. اینکه اصلا این دسته از آگهای های برای چه هستند و سازمان ثبت املاک چه وظایفی در قبال مردم دارد.

سازمان ثبت املاک

سازمان ثبت املاک در خصوص حقوق املاک به عنوان زیر مجموعه ای از قوه قضائیه ، سه وظیفه اصلی دارد.
حقوق ثبت املاک وظیفه دارد در خصوص چگونگی به ثبت رسیدن املاک تعیین و تکلیف کند همچنین وظیفه صدور سند مالکیت نیز بر عهده سازمان ثبت محل وقوع ملک میباشد. که از دیگر وظایق سازمان ثبت بوده و همچنین اگر قرار باشد تغییری در وضعیت املاک رخ دهد و ایجاد شود. در حدود اختیارات و وظایف سازمان ثبت میباشد.

چرا سازمان ثبت اقدام به انتشار آگهی میکند؟

وکیل متخصص امور ملکی : سازمان ثبت برای ثبت عمومی املاک موظف است که اقدام به انتشار آگهی نماید. ثبت عمومی مسئله ای عمومی و همگانی است و تمامی مردم در قبال سازمان ثبت و سازمان ثبت در قبال مردم برای ثبت عمومی مسئولیت دارند. و همچنین ثبت عمومی از آن دسته از مواردی است که در قانون ثبت املاک اجباری تشخیص داده شده است.

اولین اقدام برای ثبت عمومی املاک

اولین اقدام برای ثبت عمومی املاک ، انجام عملیات مقدماتی میباشد.
عملیات مقدماتی آن دسته از عملیات میباشند. که در زمان و موعد معین توسط متقاضی ثبت و سازمان ثبت انجام میشود تا ملکی با شناسه و شماره مشخص در دفاتر املاک ، منحصراً به نام شخص معینی به ثبت برسد.

مراحل عملیات مقدماتی آگهی های ثبتی

مرحله اول

اولین گام برای انجام عملیات مقدماتی که منجر به ثبت ملک به صورت انحصاری به نام شخص معینی گردد. آن است که قبل از اقدام به ثبت عمومی و هنگام تصمیم به ثبت ، قوه قضائیه اعلام عمومی کند. که قصد ثبت املاک فلان ناحیه را دارد و این اعلامیه را یکبار در روزنامه کثیرالانتشار ثبت نماید. که به آن آگهی ثبت عمومی گویند.

در این فاصله اداره ثبت وظیفه دارد که هم به اداره اوقاف اطلاع بدهد. که ثبت این ناحیه شروع شده است و هم اقدام به پلاک کوبی کند و هم اظهار نامه را میان املاک و متصرفین مالکانه آنان توزیع کند.

دقت داشته باشید که توزیع اظهارنامه بعد از پلاک کوبی صورت میگیرد. و برای هر پلاک یک اظهار نامه ارسال میشو که متقاضی ثبت باید آن را کامل نموده و به اداره ثبت ارجاع بدهد.

مرحله دوم

دومین گام برای انجام عملیات مقدماتی انتشار آگهی مقدماتی میباشد که بعد از آگهی ثبت عمومی و قبل از اقدام به ثبت عمومی منتشر میشود. و در خصوص حدود و نواحی که باید به ثبت برسند صحبت میکند. که سه نوبت در اول و پانزدهم و سی ام هر ماه در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر میگردد.

مرحله سوم

سومین گام برای انجام عملیات مقدماتی انتشار آگهی نوبتی میباشد.آگهی نوبتی مهم ترین آگهی ثبتی است. که در طول ثبت عمومی و عملیات مقدماتی منتشر میگردد. در آگهی عمومی به نوع ملک ، پلاک ثبتی و وضعیت متقاضی ثبت اشاره میشود اما دقت داشته باشید که بر خلاف آگهی مقدماتی که در خصوص حدود و حقوق ملک نظیر حق ارتفاق صحبت میشد. در آگهی نوبتی صحبتی از حدود و حقوق نمیگردد.

آگهی نوبتی در دو نوبت به فاصه سی روز منتشر میگردد و هم الصاق شده و هم در روزنامه کثیرالانتشار درج میشود.
دقت داشته باشید که اگر متقاضی ثبت و یا ثالث به آگهی نوبتی اعتراضی داشته باشد باید به هیئت نظار مراجعه کند و هیئت نظار مرجع رسیدگی به اعتراض و اصلاح آگهی نوبتی میباشد که رای هیئت نظارت در خصوص آگهی نوبتی قابل تجدیدنظر در شورای ثبت نمیباشد.

وکیل امور ثبتی : با وجود اینکه ذکر شد که آگهی نوبتی در دو نوبت و در فاصله سی روز منتشر میشود اما اگر مطابق نظر هیئت نظارت ، اگهی نوبتی اصلاح گردد فقط در یک نوبت منتشر میشود.

مرحله چهارم

چهارمین گام برای عملیات مقدماتی آگهی تحدید حدود میباشد.آگهی تحدید حدود در واقع نوعی دعوت از اشخاص متقضای ثبت ، مجاورین آنان و اگر ملک در جوار ملک دولتی بوده باشد از نماینده دولت میباشد که در تاریخ معین بیایند و حدود ملک مورد تقاضای ثبت را مشخص نمایند.فاصله دعوت تا حضور باید بین 20 تا 60 روز باشد و فقط یکبار این آگهی منتشر میگردد.در نهایت تحدید حدود با توضیحات متقاضی ثبت صورت میگیرد و اگر وی حاضر نبود با توضیحات مجاورین و چنانچه هیچ کدام حضور نداشته باشد ، تحدید حدود تجدید میشود.

پس از اتمام این مراحل چنانچه نسبت به ملک اعتراض ثبتی صورت نگیرد عملیات مقدماتی به پایان رسیده و هیچ دعوایی اعم از حقوقی و کیفری نسبت به ملک پذیرفته نمیشود.